계약갱신청구권 자세히 알아봅시다! (묵시적갱신과 비교까지)

2023.09.06 - [부동산 이모저모] - 주택임대차 묵시적갱신 계약기간 및 조건

주택임대차 묵시적갱신 계약기간 및 조건

 

안녕하세요! 어제는 주택임대차 묵시적갱신에 관한 사항을 알려드려 보았는데요.

오늘은 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권에 관하여 설명드려 보겠습니다.

두가지가 다 갱신이라는 큰 틀에서 움직이니 크게 차이는 없지만 세부적으로 조금씩 차이가 있으니 비교하여 설명드려 보겠습니다. 

 

 

계약갱신청구권 이란?

계약갱신청구권은 임차인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구할 수 있으며, 단 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수가 없습니다. 

 

보통 갱신요구권을 사용할 경우는 계약기간 종료 6개월 전부터 2개월 전에 임대인이 계약해지 요청을 했을 경우에 쓰신다고 보면 됩니다. 위 말씀드린 것처럼 임대인은 정당한 사유 없이는 청구권을 거절할 수 없는데요.

다만 묵시적갱신과는 다르게 차임과 보증금 즉 월세와 전세금은 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

 

임대인의 정당한 거절사유는?

위에서 임대인의 정당한 사유 없이는 계약갱신청구권을 거절할 수 없다고 설명드렸는데요.

여기서 정당한 사유가 어떤 건지 한번 알아보겠습니다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

   - 월세가 2개월 이상 밀린 경우를 말합니다.

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

    - 보통은 계약내용 외의 용도로 사용하는 경우를 말합니다.

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당항 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

    - 전대차계약을 말하는 건데, 본인이 다른 세입자를 구해서 월세를 받거나 전세를 받는 행위를 말합니다.

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

    - 재난이나 화재 등 건물을 사용할 수 없는 상태가 될 경우를 말합니다.

7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주      택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우   

     - 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고          그 계획에 따르는 경우

     - 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

     - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우

8. 임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

    - 집주인 본인 또는 자식, 부모가 거주하는 경우를 말합니다.

 

여러 가지 거절 사유가 있지만 실무에서 가장 분쟁이 많이 일어나는 부분은 당연히 8번 임대인이 실거주목적으로 거절하는 경우인데요. 

실거주를 한다고 말해놓고 실제로는 거주를 안 하고 다시 임대차를 놓거나 하는 경우가 많은데요. 요즘은 전 세입자도 전입세대 열람내역서나 등을 확인해서 실거주가 아님을 확인할 수 있고, 만약 거짓으로 내보내고 좀 더 높은 월세를 받는다던지 하는 행위를 했을 경우 그 차액만큼 다 보상해줘야 하니 웬만하면 그럴 생각은 안 하시는 게 좋습니다.

 

계약갱신청구권 사용 후 해지

계약갱신청구권의 해지는 묵시적 갱신의 해지와 동일하게 보는데요.

만약 2년 갱신이 되더라도 임차인은 임대인에게 해지통보를 하고 임대인이 해지통보를 받은 날로부터 3개월 뒤에 해지효력이 생깁니다.

따라서 임차인은 2년을 다 채우지 않고 3개월 전에 해지통보를 하면 3개월 뒤에 나갈 수 있습니다.

 

끝으로

오늘은 간단하게 계약갱신청구권 관련한 내용을 포스팅해보았는데요.

궁금하셨던 내용에 도움이 될 수 있기를 바라며

다음번에는 좀 더 좋은 부동산 관련 정책, 정보들 들고 오겠습니다.

다음 시간에는 이번달에 재산세 납세 기간이기 때문에 재산세 납세 관련 포스팅을 해보겠습니다!

오늘은 이렇게 끝내고 다들 좋은 하루 보내시길 바라겠습니다

 

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